Как получить деньги за недостроенную квартиру

15 января 2019 Новости  Нет комментариев

Дольщице Urban Group с боем удалось вернуть все вложенные в квартиру средства. Опираясь на ее опыт, рассказываем, как нужно общаться со страховой и в каких случаях лучше дождаться готовое жилье.

«Останетесь и без квартиры, и без денег!»
Екатерина В. купила квартиру на нулевом цикле в ЖК «Опалиха О3», который строила одна из компаний Urban Group (ООО «Хайгейт») за 5 млн рублей. И терпеливо ждала, пока дом построят, — пока не случилось банкротство застройщика. Весной 2018 года Росреестр отказался регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) в проектах Urban Group, затем, в мае, власти инициировали проверку компании. Тогда же Сбербанк отозвал аккредитацию по ипотечным программам в проектах застройщика, а в июле арбитражный суд ввел наблюдение в пяти «дочках» Urban Group.

Ключи от квартиры в доме Екатерины дольщики должны были получить в августе 2018 года, а в итоге к сентябрю от дома было построено только два этажа. По заявлению властей, на достройку должно было уйти еще 2,5 года. Этот вариант нашей дольщице не подходил.

Согласно «дорожной карте» по восстановлению прав дольщиков в многоквартирных домах ГК «Урбан груп», завершение строительства всех объектов застройщика планируется до конца 2022 года.
Будучи юридически грамотной и финансово подкованной, сразу по назначении конкурсного управляющего Екатерина пошла в компанию, с которой у Urban Group был заключен договор страхования ответственности, и потребовала вернуть вложенные средства.

«Меня приглашают на встречу. Приезжаю, заводят в отдельный кабинет (не в общий, как обычно), беседу проводит начальник чего-то там, со временем к нему на подмогу приходит начальник начальника, и оба всячески пытаются оказать мне психологическую помощь», — рассказывает Екатерина. Представители страховой акцентируют внимание на «главном различии между кредиторами, выразившими требования к должнику в виде передачи жилых помещений, и кредиторами, требующими денежную компенсацию. Оно заключается в следующем: «Кредиторы, требующие денежную компенсацию, утрачивают право получения своей квартиры в собственность после достройки дома, их требование переводится в денежную форму. При этом Администрация Московской области и Фонд защиты прав дольщиков гарантируют исполнение только обязательств по передаче жилых помещений, но не денежных требований». Когда этот аргумент дольщицу не впечатлил, менеджеры усилили давление: «Возбуждение уголовного дела (против застройщика. — Прим. ред.) не освобождает страховую компанию от обязанности выплатить страховое возмещение. Однако, если в дальнейшем будет вынесен приговор суда в отношении застройщика о том, что деньги дольщиков были умышленно похищены (а не штукатурку слишком дорогую купили), страховое возмещение не подлежит выплате (ст. 963 Гражданского кодекса РФ и п. 5.2 правил страхования). Ключевым аргументом становится то, что выплаченное ранее возмещение в этом случае подлежит возврату обратно в страховую (ст. 1102 Гражданского кодекса РФ)». Все это говорится к тому, чтобы склонить дольщицу не претендовать на денежную выплату, а включиться в реестр требований жилых помещений, дождаться достройки дома и получить квартиру. Может быть. Когда-нибудь. «А то и квартиру вы свою обратно не получите, и деньги нам вернете», — пугали страховщики. «Ну ок, потом разберемся», — не испугалась Екатерина и ушла собирать документы на выплату.

«Идите вы… к ксероксу!»
Второй визит в страховую порадовал еще больше, чем первый. «Вернулась с полным пакетом документов, и начался цирк, только не с конями, а с кем-то очень напоминающим вежливого коллектора. — Вы пришли к нам за помощью, и мы так счастливы ее оказать. — Да нет, я пришла к вам не за помощью, а за страховой выплатой, которую вы должны осуществить в рамках договора страхования и т. п. — А вы и пакет документов собрали? — Да, вот он. — А согласие банка на отчуждение объекта и выписка из банка о задолженности и т. п. (квартира ипотечная) у вас тоже есть? — Зачем? Я собрала документы на урегулирование убытка согласно правилам страхования, на основании которых заключен договор. — Принципиальная? — Нет, действую по закону».

Далее последовал примерно час вежливой беседы, в которой дольщицу в мягкой форме очень жестко прессовали на тему того, что собранный ею пакет не соответствует тому списку, который требует руководство этой конкретно страховой. Основной довод — «у нас на сайте так написано». «Меня это не интересует, на заборе тоже написано, — парировала дольщица. — Покажите пункт правил или договора, ну или статью закона, на основании которой вы требуете дополнительные документы». В общей сложности подача документов заняла всего лишь один час и каких-то сорок пять минут.

После написания заявления на урегулирование и составление описи вежливый сотрудник хотел было уже удалиться с оригиналами документов, но впал в ступор от очередного вопроса Екатерины: «А куда это вы собираетесь с моими документами?» «Все, мы у вас их забираем». «Оригиналы? Да вы что? Я еще в своем уме, чтобы не отдавать оригинал договора ДДУ, договор страхования и все остальные подлинники». «Но у нас требование — только оригиналы». И опять начинается песнь про написанное на заборе, то есть на сайте компании. «Так вот, друзья мои, на сайте, действительно, написано «оригиналы», а в правилах страхования — «копии». Еще бы! Кто бы им разрешил написать в правилах «оригиналы». Причем, заметьте, копии, даже не заверенные у нотариуса. На помощь мне подоспела юридически грамотная спасительница, которая быстренько прислала мне, какие у нас по закону бывают копии, что позволило мне послать уже ставшего родным сотрудника страховой прямо к ксероксу», — делится переживаниями Екатерина. В итоге наша героиня получила возмещение по полной и сумела вернуть все изначально вложенные деньги, естественно, без учета уплаченных банку по ипотеке процентов.

Выводы, которые можно сделать из этой истории:

1. Не читайте написанное на заборе / сайте компании. Обращайтесь к первоисточникам — законам, правилам страхования, договору и т. п.

2. Не отдавайте никому оригиналы правоустанавливающих и других важных документов.

3. Настаивайте на своем, если уверены в своем праве. Перед визитом в страховую изучите вопрос, выясните свои права и права противной стороны. Если не можете разобраться самостоятельно, обратитесь к юристу.

4. Ищите, кому выгодно. Если вы приходите в компанию с требованием вернуть деньги, вы должны отдавать себе отчет, что вас будут отговаривать и пугать. Важно взвесить все за и против и принять рациональное решение. В нашем случае риск, что страховая компания потребует эти деньги обратно, действительно существует — если будет выявлен и доказан факт мошенничества со стороны руководства застройщика. Однако наша дольщица, по всей видимости, сделала правильный выбор: руководство Urban Group хоть и подозревали в мошенничестве, но так и не обвинили.

В начале декабря 2018 года Московский городской суд отменил арест имущества Андрея Пучкова — совладельца Urban Group — в рамках расследования дела о злоупотреблении полномочиями.

Деньгами или квартирами
В каких случаях лучше настаивать на выплате, а когда — терпеливо ждать квартиру, для дольщиков, чьи застройщики обанкротились, является ключевым.

Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-профи» Денис Бобков считает, что в текущей ситуации на рынке практически всегда лучше брать деньгами. «Цены достаточно стабильны, и, взяв деньги вместо квартиры, можно не только не потерять, но даже и выиграть. Но любой вариант нужно аккуратно рассчитать, выводы нужно сделать в зависимости от своей финансовой ситуации и жизненных планов», — говорит эксперт. Он рекомендует остановиться на варианте «Деньги», если:

— полученных от страховой денег хватает на приобретение аналогичной квартиры в беспроблемном проекте;

— строительство находится на низкой стадии, срок ожидания окончания большой (взяв деньги и доплатив, можно вложиться в беспроблемный проект);

— квартира приобретена в ипотеку, банк поблажек на сложную ситуацию с застройщиком не сделал (полученными деньгами вы расплачиваетесь с банком, остаток можно использовать в качестве первого взноса в другой ипотеке, которая может оказаться дешевле — ставки до недавнего времени падали);

— цены на жилье в районе, где строится дом, значительно снизились (на полученные деньги можно купить жилье большей площади).

Вариант «Квартира» Денис Бобков советует:

— тем, у кого нет ипотеки или она взята под очень выгодный процент;

— тем, у кого есть собственное жилье, нет необходимости платить за аренду;

— сверхопытным юристам, которые смогут взыскать значительную неустойку уже после достройки квартиры.

Страховщики отмечают, что чаще всего за страховым возмещением обращаются люди, которые оказались в непростой жизненной ситуации, и им срочно нужны денежные средства. «В целом дольщики больше заинтересованы в получении квартир, об этом говорит и наша статистика общения с клиентами, — говорится в комментарии одной из компаний, занимающихся страхованием ответственности застройщиков и осуществляющих выплаты пострадавшим дольщикам. — Кроме того, анализ рынка недвижимости показывает, что купить квартиру аналогичного качества в доме высокой готовности без серьезной доплаты не получится — цены существенно выросли, и эта тенденция сохраняется».

Страховщик также предупреждает, что на рынке активизировались недобросовестные юристы, которые обещают дольщикам, что с помощью их услуг они смогут получить и деньги, и готовое жилье, что сделать в рамках закона невозможно.

После получения дольщиком страхового возмещения обязательства застройщика по передаче ему квартиры прекращаются, право требования переходит к страховой в размере выплаченных им денежных средств. В соответствии с требованиями закона о банкротстве, после выплаты страховая компания направляет конкурсному управляющему заявление об исключении данного дольщика из реестра требования жилых помещений. Дольщик теряет право на получение квартиры, а договор долевого участия считается расторгнутым.

Читайте также