С начала 2026 года спрос на новостройки в Москве и регионах резко упал. После изменения условий семейной ипотеки количество сделок вернулось к уровню 2018-2019 годов. Средняя ставка по ипотеке на первичном рынке сейчас находится на отметке 15,2-17,8% годовых, а минимальный первоначальный взнос по большинству программ вырос до 30%. По данным девелоперов и агентств недвижимости, заявок на льготные кредиты стало меньше на треть по сравнению с предыдущим годом.

Новые правила — новые реалии

С 1 февраля 2026 года программа семейной ипотеки под 6% стала доступной только один раз на семью, причём оба супруга обязаны быть созаемщиками. Это сделало программу недоступной для молодых семей, планировавших взять кредит повторно, а также для тех, кто использовал ипотеку как инвестиционный инструмент. В ответ застройщики и риелторы начали активно применять старые методы: скидки, рассрочки, индивидуальные условия. Агентства вынуждены пересматривать подходы — вместо продажи исключительно ипотечных продуктов теперь работают с реальными запросами клиентов.

Давление на малый и средний бизнес

Падение спроса особенно остро ощущается небольшими и средними девелоперами. В августе 2026 года в реестр требований к новосибирскому застройщику-банкроту было включено 311,4 млн рублей — значительная сумма для рынка. Банки предпочитают не афишировать такие случаи, передавая проблемные проекты крупным игрокам. Однако риск громких банкротств остаётся высоким — осенью 2026 года ожидается несколько резонансных событий.

Конфликты между застройщиками и риелторами

Задержки выплат комиссий агентствам по подбору новостроек продолжаются уже третий год. Многие агентства начали брать плату напрямую с покупателей, что делает жильё менее привлекательным для конечных клиентов. В результате на рынке появилось поколение риелторов, привыкших работать только с льготными ипотечными программами. Теперь им приходится переучиваться на вторичный рынок и возвращаться к классическим схемам продаж.

Изменение структуры спроса

Число покупателей, берущих первую квартиру, снизилось. Вместо этого выросло количество сделок, связанных с изменением семейного положения — разводами, переездами, покупкой дополнительного жилья. На рынке доминируют сделки, обусловленные реальными жизненными ситуациями, а не стремлением воспользоваться льготной ипотекой. После ужесточения условий программа стала доступна меньшему кругу, а структура спроса изменилась: на первый план вышли вторичный рынок и альтернативные сценарии покупки.

Возврат к прошлым практикам

Девелоперам и агентствам пришлось вспомнить опыт 2018-2019 годов, когда ипотека не была основным драйвером спроса. Индивидуальные скидки, рассрочки, персональные предложения снова стали популярны. Покупатели всё чаще ориентируются на свои реальные финансовые возможности, а не на условия кредитования. Рынок вынужден быстро адаптироваться к новым правилам игры.

Что ждёт рынок в ближайшее время

Жилищный рынок России переживает фазу перестройки: массовое субсидирование спроса больше не работает, а прежние схемы продаж утратили эффективность. Для покупателей это означает более осознанный выбор и усиление роли личных обстоятельств при покупке жилья. Для застройщиков и риелторов — необходимость срочной перестройки бизнес-процессов и работа в условиях ограниченного спроса и высокой конкуренции. Подобные риски подтверждаются зарубежными примерами: в августе 2026 года австралийская компания Bathla Group перешла под внешнее управление из-за долгов на $3 млрд — яркий пример уязвимости девелоперов при падении спроса. В ближайшие месяцы успех рынка будет зависеть от его способности оперативно реагировать на вызовы и восстанавливать доверие со стороны покупателей.

Влияние на смежные сегменты

Изменение приоритетов покупателей сказывается и на смежных нишах. Например, за год продажи кладовых помещений в Санкт-Петербурге снизились почти на 19%. Это прямое следствие снижения инвестиционного интереса к вспомогательным объектам. Девелоперам приходится искать новые точки роста в условиях меняющейся рыночной конъюнктуры.

По материалам: Dzen.ru