В 2026 году лизинг активно применялся в крупных сделках с новыми офисами класса А, отмечает Андрей Кухар, директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers. По прогнозам компании, в 2027 году количество подобных операций может продолжить рост благодаря расширению банковских и лизинговых программ.

Растущий интерес к лизингу

По данным компании FORMA, число поисковых запросов «офисы в лизинг» по России выросло на 24% во втором квартале по сравнению с первым. Наибольший интерес проявили жители Москвы и Подмосковья — рост составил 34%. Коммерческий директор компании Алексей Лысенко подчеркивает, что лизинг позволяет объединить преимущества владения недвижимостью с гибкими условиями финансирования, что особенно важно при высокой стоимости капитала и необходимости сохранять ресурсы для развития бизнеса.

Сегмент с потенциалом, но не замена аренде

Андрей Кухар отмечает, что лизинг пока остаётся нишей с низкой базой, а не полноценной альтернативой традиционной арендной или прямой покупке. Оценка развития этого направления должна основываться на появлении новых программ, увеличении лимитов финансирования и количестве публично обнародованных крупных сделок.

По мнению Владимира Стольникова, руководителя дирекции управления альтернативными инвестициями ук «Альфа-Капитал», рост интереса к лизингу — следствие сложной ситуации на рынке офисов. Эксперт считает, что данный подход скорее временный, чем системный. Он также напоминает, что лизинг применим только к готовым объектам, а не к строящимся помещениям, которые продаются по договорам купли-продажи будущей вещи.

Как работает лизинг в недвижимости

Директор по развитию инвестиционного холдинга «Кама Капитал» Евгений Трушин отмечает, что лизинг ранее использовался преимущественно для оборудования и транспорта, но сегодня стал применяться и в сфере недвижимости. Для застройщика это дополнительный канал реализации, позволяющий быстрее продавать отдельные блоки офисов и расширять круг покупателей.

Однако, по мнению Трушина, лизинг пока ограничен по сфере применения. В первую очередь он ориентирован на малый и средний бизнес, который приобретает отдельные офисные пространства для собственного размещения. Институциональные инвесторы, как правило, работают с крупными объектами — целыми этажами, зданиями или готовыми арендными портфелями, где лизинг не всегда подходит из-за ограничений по объёмам финансирования и инвестиционной логики.

Директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова добавляет, что сейчас лизинг чаще используется в сегменте light industrial — для небольших производственных помещений, приобретаемых юридическими лицами для собственной деятельности.

Принцип действия и ключевые особенности

По словам Захаровой, лизинг недвижимости напоминает коммерческую ипотеку, хотя юридически это разные инструменты. Лизинговая компания приобретает офис у застройщика и передаёт его клиенту в пользование. Покупатель вносит аванс, после чего выплачивает регулярные лизинговые платежи. До полного исполнения договора право собственности остаётся у лизингодателя. По окончании срока объект может перейти клиенту при наличии соответствующего условия в соглашении.

Для застройщика основное преимущество — получение полной стоимости объекта без необходимости предоставлять покупателю долгосрочную рассрочку. Для клиента — возможность получить офис без изъятия всей суммы сразу. Однако лизинг не всегда выгоднее кредита: важно сравнивать полную сумму выплат, ставку, размер аванса, срок, комиссии, условия досрочного погашения и выкупа. Также следует помнить, что до завершения договора офис принадлежит лизинговой компании, поэтому выбор между лизингом, кредитом и рассрочкой должен основываться на условиях конкретной сделки и финансовой модели бизнеса.

Плюсы и минусы лизинга

Старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Полина Афанасьева отмечает, что лизинг предлагает ряд преимуществ для бизнеса, способствующих его росту на рынке. Одним из них является более быстрое согласование сделки по сравнению с банковским кредитованием, так как лизинговая деятельность менее жёстко регулируется надзорными органами. Кроме того, лизинговые компании могут предлагать гибкие условия, учитывающие потребности конкретного клиента.

Ещё одно преимущество — потенциальная налоговая эффективность. При использовании механизма ускоренной амортизации лизинг на срок от 5 до 10 лет может оказаться выгоднее покупки за счёт снижения налогооблагаемой базы.

Обязательства по лизингу обычно оказывают меньшее влияние на долговую нагрузку и ковенанты компании, чем банковские кредиты. Как и кредит, лизинг позволяет сохранить оборотные средства: в начале сделки требуется лишь авансовый платёж, остальные выплаты распределяются на длительный срок.

Однако есть и минусы. По словам Стольникова, до полной оплаты объект остаётся на балансе лизингодателя, и компания не может свободно им распоряжаться — продать, перезаложить или использовать как залог. Штрафы за просрочку часто жёстче, чем при банковском кредитовании, а условия реструктуризации — менее гибкие. Также существуют юридические риски, однако у компаний, планирующих использовать лизинг, обычно есть опытные юридические и финансовые специалисты.

Стольников советует внимательно изучить условия расторжения договора, правила эксплуатации, изменения базового актива и финансовое состояние лизингодателя. В целом, лизинг может способствовать реализации офисов небольшими блоками, особенно среди тех, кто хочет сохранить ликвидность. Но массовой альтернативой аренде он не является — это прежде всего инструмент для малого и среднего бизнеса, а не для институциональных инвесторов, работающих с крупными объектами и арендными портфелями.

По материалам: Dzen.ru